01.06.2012

Собственное жилье – пути финансирования

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
 

Если вы решили приобрести собственное жилье и уже что–то присмотрели, то самое время прикинуть, а по карману ли это вам. Для этого нужно избавиться от эйфории и очень строго проанализировать текущие расходы и доходы, накопления и сбережения. 


Понятно, что финансовые перспективы у единственного наследника девяностолетней миллионерши и рабочего, содержащего жену и троих детей, совершенно разные. Однако им обоим нужно заранее составить реальный план финансирования, проконсультироваться о возможных вариантах, условиях получения и выплаты кредита, получения государственных дотаций (staatliche Bauzulagen), дотации от земельных фондов (Landesbauförderung), возможного участия фирмы, в которой вы трудитесь и т.д.


Начать финансовый ликбез можно самостоятельно с помощью Интернета, сравнивая различные условия и предложения от различных фирм и прикидывая для себя, что приемлемо, а что нет. Так вы обнаружите, что для получения кредита банки, как правило, требуют наличия постоянного дохода и вложения собственного капитала. Без этого вас ожидает существенное повышение процента по кредиту. Средством для получения необходимого размера собственного капитала и дальнейшего финансирования в Германии может служить строительно-накопительный договор (Bausparvertrag). Заключив индивидуальный договор с любым банком, предлагающим подобные услуги, или с одним из немецких строительных сберегательных банков (Bausparkasse), необходимо пунктуально в соответствии с согласованным с банком планом в течение нескольких лет вносить деньги в размере оговоренной суммы (можно больше) на соответствующий счет. Работодатель и (или) государство могут принять в этом посильное участие. На находящиеся на счету деньги начисляются проценты, за ведение счета берется сбор (Kontoführungsgebühr). При этом есть возможность в любой момент снять уже имеющиеся на счету деньги, утратив право на дальнейшее получение кредита. При наличии примерно половины от необходимой суммы (Mindestbetrag) банк может предоставить кредит на оставшуюся часть необходимой суммы для покупки недвижимости – строительный кредит (Bausparkredit). При заключении договора и выдаче кредита также взимаются соответствующие сборы (Abschlußgebühr, Darlehensgebuhr).


Если у вас уже есть средства для первоначального взноса, можно обратиться за кредитом в ипотечный банк для оформления ипотечного кредита (Hypothekendarlehen) на срок от 5 до 30 лет под залог приобретаемого жилья. То есть пока кредит полностью не погашен, жилье принадлежит банку. Сравните предложения нескольких банков, боритесь за каждую десятую процента кредитной ставки - всё это выливается в немалые суммы.


Аренда с последующим выкупом (Mietkauf) как форма приобретения недвижимости имеет плохую репутацию, так как, по мнению Общества защиты прав потребителей Германии, эта модель на сегодняшний день имеет больше риска и выгодна продавцам, а не покупателям.


Нельзя переоценивать свои финансовые и физические возможности и подвергать свою семью риску. Надо иметь постоянно пару тысяч про запас для поддержания «плавучести» и минимум 1 000 евро на двоих взрослых плюс 150 евро на каждого ребенка ежемесячно после выплаты всех кредитов, страховок и других текущих расходов. Если это нереально или реально только при условии трудовой занятости обоих взрослых, то велик риск не справиться с предстоящими финансовыми испытаниями и потерять купленное жилье. Необходимо учесть также расходы на возведение здания, на переезд и новоселье, на обслуживание и содержание нового жилища, на ежегодный налог на недвижимость, земельный налог, стоимость страхования приобретенной недвижимости и т.д. При покупке жилья стоимость сопутствующих услуг составляет примерно 10-12% от стоимости самого объекта недвижимости.


Подтвердить собственные расчеты и прикидки нужно, обратившись к профессиональным консультантам различных банков, сравнивая их предложения. Если в результате неверной консультации по финансированию клиент потерял деньги, банк несет полную финансовую ответственность. Но доказать что–либо потом будет невозможно, поэтому все рекомендации, расчеты и предложения от различных финансовых структур надо иметь в письменном виде за их подписью. Тогда впоследствии можно будет предъявить фирме претензии за недобросовестную консультацию.


Даже неполный перечень кредитов, предлагаемых различными финансовыми институтами: кредит с ежегодной выплатой процентов и части основного долга (Annuitätendarlehen), кредит под стабильные проценты (Festzinsdarlehen), кредит под стабильные проценты с возможностью одноразовой выплаты, полностью погашаемый кредит (Volltilgerdarlehen), полное финансирование (Vollfinanzierung), семейная ипотека (Familienhypothek, кредит с постоянными платежами) - говорит в пользу необходимости обстоятельных консультаций специалистов, чтобы подобрать подходящий вариант финансирования.


При кредитовании часто действует принцип: «лучше больше, да дольше» - разумнее взять взаймы больше и на более длительный срок закрепить величину процентной ставки, так как в случае просчета гораздо труднее найти новые пути финансирования, чем вернуть назад лишние деньги.

В Германии лица, не имеющие доходов, не могут получить кредит на покупку недвижимости. Но если вы, выплачивая такой кредит, теряете работу, то Ведомство по труду и занятости при определенных условиях может перенять эти выплаты. Имея проект договора на финансирование, обязательно обратитесь за консультацией к адвокату или к другому специалисту. Внимательно читайте все условия, особенно написанные мелким шрифтом. Это поможет избежать нежелательных сюрпризов - ведь любой финансовый институт преследует прежде всего свои материальные цели.


Например, борясь за клиента, предлагает более низкие по сравнению с другими проценты по кредиту, но (что не каждый сразу заметит) берет более высокие пошлины. Некоторые банки можно сравнить с героем О. Генри, который учил других правильно есть купленные ими бутерброды, откусывая от них львиную долю…


Не забудьте, что, даже подписав договор на финансирование, вы имеете 14 дней, чтобы еще раз проконсультироваться с адвокатом, найти подозрительные пункты и при необходимости рассмотреть альтернативные предложения.