Права и обязанности арендатора и арендодателя в Германии

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)

  

Каждый живущий в Германии имеет право на крышу над головой, при этом его жилище, согласно конституции, неприкосновенно. Целью жилищной политики в социальном секторе является обеспечение каждому человеку, каждой семье жилища в зависимости от потребностей и финансовых возможностей. С 1993 года в ФРГ право владения квартиросъемщика (арендатора) подлежит такой же защите собственности, как и право собственности наймодателя (арендодателя); права людей, снимающих жилье в Германии, защищены как нигде в мире.

Обязанности арендодателя

Арендодатель может повышать квартплату в соответствии с размером и среднестатистической рыночной стоимостью квадратного метра жилья в данном регионе согласно официальным справочникам, которые выпускаются муниципалитетами. Он должен правдиво информировать квартиросъемщика о своих дальнейших намерениях в отношении жилища (продажа, личное использование и т.д.), если таковые имеются.

Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии, но отвечает не только за стены квартиры, а и за всё, что в них находится: электропроводку, водопроводные и канализационные трубы и т.п. При их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет владелец жилья.

Совсем иначе обстоит дело, если причиной «катастрофы» является техника, например, посудомоечная или стиральная машина, которая была подключена самим квартиросъемщиком. На такой случай хорошо иметь страховку от ущерба третьим лицам.

Права и обязанности арендатора

Что можно делать арендаторам и чего нельзя – прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.

Например, законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit): с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах и т.п.

Вкратце можно сказать, что все права и обязанности обговорены в договоре о найме жилья. Иногда для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду. С мелкими домашними животными, такими как хомячки, например, дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут также оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д., если это не противоречит договору или правилам пожарной безопасности.

Повод для снижения квартплаты

Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, в течение длительного времени отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество и т.д., то арендодательдолжен устранить эти недостатки. Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища в течение определенного времени, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка и с помощью адвоката указать, что дальнейшая оплата за квартиру будет производиться с правом истребования («mit Vorbehalt»), а затем и обратиться в суд. Примеры снижения квартплаты: за шум – до 11 процентов, за неисправный лифт, грязный подъезд – до 10%, за плесень – до 80 %, неисправное отопление – до 100 % (при определенных обстоятельствах можно даже переехать на время ремонта в отель).

Внимательно читайте договор о найме квартиры, поводом для длительного снижения квартплаты могут служить: несоответствия с реальностью размера жилища или балкона, отсутствие в квартире оговоренного оборудования и др.

Повышение квартплаты

Повышение квартплаты – наиболее частая причина конфликтов между хозяевами жилья и квартиросъемщиками.

Те, кто живет в снятых квартирах в течение многих лет, часто замечают, что их квартплата, которую они до сих пор платят в соответствии с когда-то подписанным ими договором о найме, существенно ниже сегодняшней среднестатистической. Закон разрешает повышать квартплату максимум на двадцать процентов в течение трех лет.

Расторжение договора о найме

Законодательство различает два вида расторжения договора на аренду квартиры: штатное и чрезвычайное. При штатном расторжении по инициативе арендодателя он должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире – срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды – 6 месяцев, более 8 лет аренды – 9 месяцев.

Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан также известить арендодателя письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).

Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика, злостное нарушение договора и т.п.).

Выселение из жилища

В Германии без уважительной причины никого нельзя выселить. А уважительными по закону считается грубое нарушение договора, например, неуплата за квартиру за два и более месяцев в течение календарного года, регулярное нарушение порядка проживания в доме, захламление квартиры, порча имущества арендодателя, наличие агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п. и необходимость использования сдаваемой внаем квартиры самим хозяином или другими его родственниками.

Если для квартиросъемщика или членов его семьи выселение из жилища является особо тяжелым случаем (резкое ухудшение состояния здоровья, пожилой возраст, инвалидность, тяжелое хроническое заболевание, беременность, предстоящие важные экзамены, не оправданы вложенные в квартиру средства, невозможность найти подходящую квартиру и т.п.), то он может возражать против выселения за исключением случаев, когда квартиросъемщик проживает в доме на две – три семьи вместе с наймодателем, когда квартира арендуется временно и др.

Особая правовая защита при выселении

Особую правовую защиту квартиросъемщиков при выселении представляет собой право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика, трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist), в определенных регионах страны – отсрочка от выселения сроком до 10 лет.

В законе ФРГ существует также и правовое положение, обеспечивающее защиту квартиросъемщику, при котором действует принцип: купля, а также дарение, не нарушают отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях и впоследствии платить квартплату новому собственнику.

Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренные в договоре аренды пункты должны иметь законодательную основу.

Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также если вы решили предъявить претензии домовладельцу или домовладелец предъявляет претензии вам.

В случае, если ваши интересы ущемляются, обязательно обращайтесь к адвокату.

Как правильно уволить или уволиться

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)

 Cистема трудового права в Германии, регулирующая производственные отношения между работодателями и наемными работниками, содержит три составных части: законодательное регулирование (Трудовой кодекс ФРГ), коллективные трудовые договоры и индивидуальные трудовые договоры.

Коллективные договоры заключают профсоюзы с объединением работодателей соответствующей отрасли промышленности или с отдельными крупными предприятиями. Они регламентируют общие условия труда, минимальные ставку и доход в данной отрасли или на данном предприятии, минимальный оплачиваемый отпуск, максимально допустимое количество рабочих часов в неделю и т.д.

Индивидуальные трудовые договоры (Arbeitsvertrag) содержат более подробные сведения о работе, месте ее выполнения, размере зарплаты, продолжительности оплачиваемого отпуска, дополнительных отпускных выплатах, сроке предупреждения об увольнении и т.п. Коллективный трудовой договор и индивидуальный трудовой договор распространяются как на нанимаемого, так и на нанимателя. При этом индивидуальный трудовой договор не может предлагать менее выгодные условия, чем это предусмотрено действующими в данной отрасли или на данном предприятии коллективными договорами, или трудовым законодательством ФРГ в целом. В идеале трудовой договор содержит информацию о возможностях и обязанностях сторон, все важные моменты, в том числе и увольнение, должны быть обговорены.

Индивидуальный трудовой договор обычно содержит испытательный срок, который имеет продолжительность до шести месяцев. В этот период можно уволить работника безо всяких объяснений, лишь предупредив за две недели до даты увольнения.

Работника, прошедшего испытательный срок, выставить на улицу без причины в соответствии с законом о защите от увольнения, строго регламентирующим процедуру расторжения трудового контракта на средних и крупных предприятиях, не так легко. Согласно ст.1 этого закона, при увольнении должны учитываться социальные факторы: трудовой стаж и возраст работника, количество иждивенцев, возможная беременность, наличие инвалидности и ее степень. Если социальные факторы не были учтены, то увольнение считается незаконным.

Особые положения по защите от увольнения существуют в отношении учеников, несовершеннолетних, инвалидов, беременных женщин, матерей в течение первых четырех месяцев после родов и в течение декретного отпуска. Последнее относится и к отцам, если они находятся в отпуске по уходу за ребенком (увольнение возможно только в исключительных случаях), при отказе от выполнения работы, если задержка выплаты заработной платы составляет не менее двух месяцев.

Подобная ситуация встречается нередко, поэтому остановлюсь на этом подробнее. Перед тем как отказаться от выполнения работы, работник обязан письменно (важно иметь копию заявления за подписью работодателя, подтверждающей его получение) предупредить работодателя о своем намерении. Работодатель не может прекратить трудовые отношения и обязан оплачивать всё время простоя или вынужденного отпуска. Однако в некоторых случаях отказ от выполнения работы может быть признан неправомочным, например, если работодатель уже письменно обязался погасить задолженность, при производственной необходимости и т.д.

Каждое увольнение по инициативе работодателя при наличии бессрочного договора о трудоустройстве должно быть обосновано производственной необходимостью или какими-либо негативными действиямиработника. Законом предусмотрена возможность увольнения за некачественную работу, систематические опоздания, частое отсутствие сотрудника из-за болезни и пр. В случае воровства, пьянства на работе и прогулов работника могут уволить незамедлительно. В соответствии с трудовым правом ФРГ, даже подозрение в воровстве (не само воровство) на рабочем месте может явиться причиной для расчета. Без предупреждения, без выговоров, без доказательств. Это связано с тем, что между работодателем и работником должно существовать некое доверие, которое в данном случае нарушено. В этом отношении трудовой закон строже уголовного, где существует презумпция невиновности «не пойман – не вор».

Во всех остальных случаях, не связанных с тяжелыми проступками, каждому увольнению должно предшествовать письменное (не устное(!)) предупреждение (устное не имеет юридической силы). По закону работодатель обязан указать наемному работнику на то, что при повторном нарушении ему неминуемо грозит увольнение.

При срочном трудовом договоре, т.е. договоре, заключенном на определенный срок (befristeter Arbeitsvertrag), уволиться досрочно можно при наличии веских причин (например, тяжелое заболевание) или если работодатель согласен с преждевременным прекращением трудовой деятельности.

При расторжении бессрочного трудового договора по инициативе работника, как правило, не возникает особых проблем, если вы подаете заявление об увольнении в срок, оговоренный индивидуальным трудовым договором, и работаете до даты увольнения.

Увольняясь по собственному желанию без намерения сразу же приступить к новой работе, вы рискуете потерять на три месяца пособие по безработице.

Заявление об увольнении подается исключительно в письменной форме с личной подписью и датой. Его можно лично вручить работодателю (при этом не лишне попросить подписанную им копию заявления с указанием даты его получения), послать заказным письмом или, что еще лучше – заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязательно сохраните кассовый чек почты и уведомление о вручении.

Если выувольняетесь не по своему собственному желанию, а по желанию начальника (вас увольняют), и это происходит не в течение испытательного срока, то тогда минимум за две недели до увольнения вам должны вручить письменное уведомление об увольнении.

При срочном трудовом договоре до истечения срока могут уволить только за вышеуказанные проступки: воровство, неисполнение служебных обязанностей и т.п.

После получения уведомления об увольнении немный работник в течение трех недель имеет возможность проконсультироваться с адвокатом и подать жалобу в суд по трудовым спорам. Если во время этого срока не предпринять никаких действий, то опротестовать увольнение после его истечения будет чрезвычайно сложно. Если уволенный бездействует, он рискует потерять причитающиеся ему деньги. Обращайтесь за юридической помощью сразу же после получения уведомления об увольнении. Адвокат проверит, в частности, соответствовала ли закону форма уведомления об увольнении (в ней очень часто встречаются ошибки). В определенных случаях есть также возможность потребовать и получить компенсацию за потерю рабочего места – выходное пособие (отступные деньги), отпускные и т.д. Как только вы узнали о планируемом увольнении, зарегистрируйтесь на бирже труда.

Нередко предупреждения об увольнении и уведомления об увольнении содержат формальные юридические ошибки, приводящие к неправомочным увольнениям и, как следствие, к дополнительным выплатам (таким, как дальнейшая выплата зарплаты за вынужденные прогулы в случае восстановления на работе работника и др.).

Некоторые мои клиенты, руководители предприятий, сталкиваются с трудностями при подготовке трудовых договоров и документации по прекращению трудовых отношений, судебном и внесудебном урегулировании трудовых споров и т.д. Каждая проблема неоднозначна, комплексна и требует индивидуального подхода, а при помощи адвоката работодатель может избежать лишних затрат и сэкономить, а наемный работник получить сполна всё, что ему причитается.

Если вы попали в ДТП

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)

Несмотря на то что число погибших в авариях, в дорожно-транспортных происшествиях (ДТП) в Германии начиная с 1970 года постоянно сокращается, автомобильный транспорт остается пока самым опасным: по числу жертв он значительно опережает железнодорожный, авиационный и водный виды транспорта. Например, в сентябре 2013 года 345 человек в результате ДТП погибли, а 34 800 получили ранения.

Как правильно действовать на месте аварии, чтобы не упустить что-либо важное, как минимизировать выплаты и избежать незаслуженного обвинения? Как получить страховую выплату и добиться возмещения ущерба? Как обжаловать постановление о признании себя виновным в дорожно-транспортном происшествии? Эти и другие вопросы ежедневно беспокоят множество водителей.

Читайте обновленные статьи:

Права и обязанности водителей в Германии

Зимние обязанности автомобилистов в Германии

На дворе опять зима, и, согласно вступившему три года назад в силу Закону о зимней резине (die Winterreifenpflicht) и изменениям в Правилах дорожного движения, водители обязаны при гололеде, слякоти, инее, снеге, частичном обледенении дорожного покрытия иметь на автомобилях и мотоциклах «зимнюю резину». Зимней резиной считаются все шины с «M + S»-символом («Matsch und Schnee»), что в переводе означает: для слякоти и снега. Зимние шины обеспечивают необходимое сцепление с дорогой. Законом не обозначен конкретный временной период, например, с октября по март, а единственное условие применения шин «M + S» – плохие погодные условия. Эксперты советуют всё-таки придерживаться правила «От «О» до «О», т.е. ab Oktober bis Остern.

Как выбрать надежные покрышки? Шины с символами со снежинкой и буквами M + S, согласно контрольным проверкам зимних шин, проведенным ADAC и автомобильными журналами, дают большие гарантии. Эта резина улучшает управляемость автомобилем при морозах, но при положительных температурах она не оптимальна – слишком мягкая.

Итак, все автомобили, движущиеся по территории Германии, должны быть оснащены шинами, соответствующими погоде. По закону, все, кто нарушает die Winterreifenpflicht, в экстремальных случаях подвергаются штрафу до 5000 евро. Создание помех другим участникам движения обходится в 80 евро плюс 1 пункт во Фленсбургской «картотеке автогрешников».

Двигаться в фирму по обслуживанию автомобилей по заснеженной дороге на летней резине также запрещено. При езде на автомобиле, взятом напрокат, ответственность за наличие покрышек, соответствующих погодным условиям, лежит опять-таки на водителе. Если автомобиль, «виновный» в аварии, не был оснащен соответствующими погоде шинами, страховые фирмы могут частично или полностью отказаться от страховых выплат.

 К сожалению, от аварии ни зимой, ни летом никто не застрахован. В ДТП может попасть практически каждый из нас: как водитель, как пассажир и как пешеход. Даже являя собой пример аккуратности и законопослушания на дорогах, вы можете быть вовлечены в аварию другими участниками дорожного движения. В любом случае не теряйте самообладания – правила поведения при дорожно-транспортном происшествии везде одинаковы: не перемещать предметы, имеющие отношение к происшествию, при больших видимых повреждениях не смещать автомобиль с места аварии, ни в коем случае не покидать место аварии, установить аварийный треугольник, одеть сигнальный жилет, вызвать полицию и «Скорую помощь». Часто водители из наилучших побуждений стремятся самостоятельно доставить раненых в больницу. Такие действия могут иметь серьезные негативные для вас последствия. Вызвать полицию и первую медицинскую помощь следует по номеру 112. При этом надо назвать свое имя, местонахождение и описать ситуацию. В разговоре с полицией не следует заранее признавать свою вину, подписывать непонятные документы, однако следует заполнить der Europäische Unfallbericht. Будучи за границей, всегда вызывайте полицию, независимо от тяжести аварии, делайте фотографии места происшествия, тормозного пути, повреждений автомобиля в различных ракурсах, составьте протокол происшествия вместе с другими его участниками, не забыв важные данные всех участников и свидетелей. Незамедлительно сообщите о случившемся вашей страховой фирме, подготовьте все необходимые документы: Unfallbericht / Unfallbestätigung. Важно знать название своей страховой фирмы, номер страхового полиса, страну регистрации автомобилей участников аварии, их государственные номера, тип, персональные данные владельцев и водителей автомобилей – участников аварии. Всё это надо выяснить на месте аварии.

 

Если вы ранены, получите протокол медицинского освидетельствования. До приезда полиции не употребляйте лекарства, содержащие алкоголь и транквилизаторы, так как все водители-участники ДТП проходят медицинское освидетельствование. Обязательно проверьте протоколы, составленные полицией – в них тоже бывают ошибки. Не стесняйтесь сделать свои дополнения и уточнения!

Всех пострадавших при ДТП в первую очередь интересует, какими правами и возможностями они обладают. Остановимся на некоторых из них. Каждый пострадавший при ДТП имеет право:

• на независимую экспертизу, которая объективно устанавливает степень повреждения автомобиля
•  на аренду автомобиля на время ремонта своей автомашины Рекомендую брать в аренду автомобиль классом ниже, чем поврежденный, иначе, как правило, приходится доплачивать из своего кармана
•  требовать от виновного (в случае отсутствия необходимости в аренде автомобиля) возмещения материального ущерба за невозможность использования своей автомашины
•  самостоятельно решать: ремонтировать ли поврежденный автомобиль, пользоваться ли дальше поврежденным или приобрести новый. При решении ремонтировать – затраты на ремонт будут возмещены страховой фирмой противной стороны. В случае дальнейшего пользования поврежденной машиной (например, вы решили отказаться от ремонта и ездить на машине с помятым крылом) страховая фирма виновного в ДТП всё равно возмещает затраты на потенциальный ремонт
•  на оплату лечения. Многие не знают, куда обращаться по поводу оплаты необходимого лечения: в больничную кассу, к работодателю или в страховую фирму
•  при определенных обстоятельствах – на возмещение морального ущерба
•  на адвоката. После происшествия необходимо как можно раньше обратиться к адвокату, который отрегулирует ситуацию в вашу пользу. При своевременном подключении адвоката достигается наиболее выгодный вариант возмещения ущерба. Затраты на адвоката в случае вашей невиновности возмещает страховая фирма виновной стороны.

Если вы попали в ДТП как пешеход, запишите номер автомашины, имя водителя, персональные данные свидетелей; добивайтесь вызова врача или транспортировки в ближайшую больницу, не соглашайтесь ехать домой или на работу без осмотра врачом, не геройствуйте, это может иметь негативные последствия для вашего здоровья. Иногда ушибы и царапины бывают совсем небезобидны и не сразу дают о себе знать. Кроме того, отказавшись от предложения водителя-участника ДТП доставить вас в ближайшую больницу, вы вредите не только себе, но и ему, так как впоследствии он может быть обвинен в неоказании медицинской помощи. Разобравшись с врачами, не откладывайте визит к адвокату: даже если вы виновны в ДТП (а это еще надо доказать!), вам при определенных обстоятельствах полагается денежная компенсация на лечение и возмещение морального ущерба.

 

Если вы и ваши действия явились причиной ДТП и на вас завели уголовное дело, рекомендую немедленно обращаться к специалисту по дорожному праву. Действуя в ваших интересах, он может добиться дополнительных экспертиз и расследований, составит необходимую документацию на всех этапах расследования, представит ваши интересы в суде и т.д., чем поможет минимизировать сумму выплат и получить для вас более легкое наказание. Вам, как никому другому, необходим защитник, который при определенных обстоятельствах может даже оспорить обвинение, например, запросив проведение так называемой автотехнической экспертизы, цель которой выяснить, располагал ли водитель в данной конкретной дорожной обстановке (состояние дорожного покрытия, освещенность проезжей части, условия видимости и т.п.) технической возможностью предотвратить случившееся. При отрицательном ответе на этот вопрос обвинение, как правило, снимается.

Мой опыт подсказывает, что даже в самых, на первый взгляд, безвыходных случаях, действуя грамотно и целенаправленно, удается добиться частичного снижения возмещения ущерба и смягчения наказания.