Дом или квартира? Свое или внаем?

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
 

Кто из нас не мечтал о своем уютном домике с палисадником? У многих это воплотилось в жизнь в виде загородной «фазенды» еще на бывшей родине. В Германии собственный дом и автомобиль являются объектом престижа и предметом зависти со стороны знакомых. Так или иначе, каждый из нас в течение жизни выплачивает стоимость дома, но, к сожалению, не всегда своего собственного… Хотя снимать квартиру во многих отношениях проще: не надо влезать на полжизни в долги, можно расходовать зарплату неэкономя, а при смене работы можно запросто переехать в другой город и т.д. Если же вы всё же решите приобрести свой собственный дом, то рано или поздно встает вопрос, какое жилище выбрать. Дом на одну семью (Einfamilienhaus, EFH, freistehendes Haus) – один из самых престижных и дорогих вариантов. Впоследствии возможна пристройка дополнительных помещений, выделение в доме отдельной квартиры и т.д. Как говорят, надо иметь возможность обойти собственный дом вокруг. Кроме того, дом с участком – отличная возможность посадить дерево и вырастить детей.

Половина дома на две семьи (Doppelhaus, DH) – дешевле при строительстве и при дальнейшей эксплуатации за счет общей крыши и одной из стен. Как правило, площадь земельного участка и самого дома уступают предыдущему варианту, и приходится считаться с соседом в непосредственной близости.

Дом рядовой застройки (Reihenhaus, RH) – самый дешевый вариант индивидуального дома. Рядовая застройка – это, как правило, три и более одинаковых по размеру и высоте дома. Самый большой их недостаток – малая площадь земельного участка и жилых помещений, а также наличие соседей, иногда с обеих сторон. Altbauhauser (старинные, часто фахверковые дома) обладают как достоинствами, так и недостатками. Уникальная архитектура, центральное расположение в населенном пункте делают их весьма привлекательными. К недостаткам можно отнести необходимость дорогой реставрации, каждый шаг которой придется согласовывать с управлением по охране памятников.

Квартиры (Eigentumswohnung, EW) отличаются между собой размерами, местоположением, расположением в малоквартирном (малоэтажном) или высотном доме, престижностью района, населенного пункта. Квартиры расположены, как правило, в черте города. Дом или квартира? Недостатки квартиры по сравнению с частным домом:

   √  отсутствие земельного участка.

   √  наличие соседей.

   √  необходимость многое согласовывать с соседями и жилищным управлением.

   √  необходимость подчиняться общему распорядку.

   √  необходимость отчисления в фонд ремонта и содержания всего дома и прилегающей территории и др.
 

Достоинства квартиры:

   √  низкая по сравнению с равным по площади домом стоимость.

   √  наличие вблизи объектов инфраструктуры.

   √  низкие коммунальные платежи.

   √  быстрая возможность сдачи внаем и др.

В случае приобретения дома встает вопрос: старый или новый, если новый, то покупать готовый или строить самим? Если вы решили приобрести жилье (дом или квартиру), то, с точки зрения закона, становитесь покупателем (Käufer). Обратиться к специалистам для тщательной проверки договора приобретения недвижимости (Kaufvertrag) обязательно еще до его подписания. Иногда непоздно что-либо спасти уже после заключения договора. Нотариус заверяет, как правило, типовые договоры, а адвокат объяснит вам все юридические тонкости, что кроются за каждой расплывчатой и неточной формулировкой договора и чем это может впоследствии обернуться. Эксперт по эксплуатации зданий оценит состояние жилища от подвала до крыши с проверкой на скрытую плесень и влажность, оценит стоимость необходимых ремонтных работ и т.д. Узнайте, не было ли раньше в доме или на участке, где вы присмотрели жилье, вредных производств, химических лабораторий и т.п. Продавцы склонны замалчивать подобные факты. Не экономьте на консультантах! Чем больше независимых мнений вы услышите, а еще лучше увидите в письменном виде за подписью консультанта, тем меньше неприятных сюрпризов в будущем вас ожидает. Стоимость дома (Kaufpreis) плюс 9-10 процентов от нее (услуги специалистов, консультантов, налоги, комиссионные) составят реальную стоимость будущего дома. Цены на дома зависят от их месторасположения, строительных материалов, возраста, состояния строения и могут разниться в десятки раз. Дома в деревнях, как правило, дешевле равновеликих городских. Торг уместен! Однако не гонитесь за дешевизною – возможно, недорогое жилище находится в таком плачевном состоянии, что овчинка выделки (ремонта) не стоит.

Самые дорогие дома находятся в Западной Германии, в таких крупных городах, как Мюнхен, Кёльн, Дюссельдорф, Западный Берлин. Частные элитные дома здесь могут стоить 3 -5 тысяч евро за квадратный метр.

Квадратный метр квартиры в одном и том же районе стоит дешевле квадратного метра площади дома. Средняя цена на квартиру в престижном районе этих городов составляет в среднем 1,5-2 тысячи евро за квадратный метр. Самые дешевые жилища пустуют в Восточной Германии в населенных социальщиками и иностранцами районах. Решив строить новое жилье, вы становитесь заказчиком или застройщиком (Bauherr). Начинается одиссея с поиска земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (Baugrundstück für Wohngebäude). Нанесите визит в ведомство по развитию строительства в данном регионе и убедитесь, что в обозримом будущем рядом с вашим участком не планируется строительство мусорного комбината, автобана и т.п. Поинтересуйтесь, какие необходимые работы по участку уже включены в его стоимость, а какие придется оплатить дополнительно, например, измерительные работы (Vermessungsarbeiten), подготовительные работы (Erschließungskosten): подведение воды, канализации, газа, электричества, телефонного кабеля и пр.

В малых неперспективных населенных пунктах для нового строительства теперь часто предлагаются старые участки со снесенными ранее домами, чтобы не отчуждать для этого ценные территории с лугами, лесами и пр. Здесь можно сэкономить на подготовительных работах и пр.

Продажная цена плюс 7-8 процентов от нее налог (Gründerwerbsteuer), услуги нотариуса и посредников от нее, и вы получите полную стоимость участка. Проект строительства своих стен может быть как типовым, так и индивидуальным, но в любом случае он должен соответствовать действующим в данной земле предписаниям (максимально допустимый размер дома, количество этажей и т.п. ). В Германии частные дома ограничены по высоте, но глубина подвала может варьироваться. Надо считаться также с уровнем грунтовых вод, позаботиться об изоляции стен и полов, чтобы не получить впоследствии проблемы с плесенью, влажностью и т. п. Дом вообще без подвала, как правило, стоит на 20 процентов дешевле.

Составляемый при строительстве жилья контракт (Bauvertrag) не нуждается в заверении нотариусом, и тут, как нигде, нужна помощь юриста и других независимых экспертов, так как, по данным Общества по защите прав индивидуальных застройщиков (Bauherren-Schutzbund e.v ), 90% договоров со строительными фирмами, изученных этим обществом на территории ФРГ, содержали реальный риск для заказчика.

В одной из следующих публикаций речь пойдет о различных возможностях финансирования при приобретении собственного жилья.