Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
Согласно Конституции Германии, все жители имеют право на жилье. При этом 80 процентов городского населения живет в снимаемых квартирах, меняя в среднем 7-8 квартир в течение жизни.
Студенты и пенсионеры, богатые и бедные иногда живут даже в «коммунальных» квартирах (Wohngemeinschaft), деля между собой кухню и места общего пользования. Это выходит дешевле, а иногда и удобнее.
А начинается всё с поиска приемлемой жилплощади, которую можно официально получить от фирмы или от частного владельца. Права и обязанности арендатора и арендодателя регламентируются законом ФРГ и одинаковы для всех. Поиск квартиры начинается с подготовки документов:
Студенты и пенсионеры, богатые и бедные иногда живут даже в «коммунальных» квартирах (Wohngemeinschaft), деля между собой кухню и места общего пользования. Это выходит дешевле, а иногда и удобнее.
А начинается всё с поиска приемлемой жилплощади, которую можно официально получить от фирмы или от частного владельца. Права и обязанности арендатора и арендодателя регламентируются законом ФРГ и одинаковы для всех. Поиск квартиры начинается с подготовки документов:
√ справка из жилищного ведомства (для малоимущих) о размере полагающейся жилой площади. Примерный расчет такой: 15 кв. м на каждого жильца плюс 30 кв. м,
√ справка о заработной плате (для работающих),
√ иногда (не совсем законно, требуют и справку об отсутствии каких-либо долгов и пр. (Schufa) и т.д.
√ справка о заработной плате (для работающих),
√ иногда (не совсем законно, требуют и справку об отсутствии каких-либо долгов и пр. (Schufa) и т.д.
Поиск подходящего жилища можно осуществлять разными путями: через фирмы-посредники; непосредственно обращаясь к владельцам квартир, как к физическим, так и к юридическим лицам; через Интернет или через знакомых, которые могут вас порекомендовать. Иногда приходится, так или иначе, оплачивать посреднические услуги. Важно отметить, что некоторые будущие расходы можно заранее предвидеть, например, расходы на электричество. Если в будущей квартире не центральный, а электрический нагреватель воды–электробойлер, то следует считаться с более высоким расходом электроэнергии по сравнению с другими вариантами получения горячей воды. Если отопление и (или) нагреватель воды газовые, то это, как правило, ведет к большим расходам, так как придется платить два базовых тарифа: за электричество и за газ; в угловых квартирах, обычно выше стоимость отопления и т.д.
Если при первом осмотре квартиры выявляется какой-либо недостаток, необходимо настаивать на его устранении и (или) заявить о снижении арендной платы за квартиру.
Найдя подходящий вариант, обратите особое внимание на предлагаемый договор о найме жилья. Получатели ALG 2 и социальной помощи должны представить копию Договора в соответствующее ведомство на согласование. В каждом городе существуют ограничения стоимости как квадратного метра жилья, так и общего размера помесячной квартплаты. Договоры об аренде бывают бессрочные и срочные, т.е. на определенный срок, которые, в свою очередь делятся, на договоры с возможностью продления сроков аренды и без нее. В последнем случае по истечении оговоренного срока необходимо освободить квартиру.
При бессрочном договоре на аренду закон оставляет за арендаторами право препятствовать расторжению договора об аренде. Для квартиросъемщика обоснованием для расторжения договора может служить, например, беременность, тяжелая болезнь или преклонный возраст одного из членов семьи.
Арендодатель обязан сдавать и поддерживать квартиру в пригодном для жизни состоянии, но отвечает только за стены квартиры и за всё, что в них находится: электропроводка, водопроводные и канализационные трубы и т.п. При их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет владелец жилья.
Совсем иначе будет обстоять дело, если причиной «катастрофы» будет кран или шланги от вашей стиральной машины, которую вы подключили сами или с помощью соседа. На такой случай хорошо иметь страховку от ущерба третьим лицам. Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество в течение длительного времени и т.д., то арендодатель должен устранить эти недостатки.
Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка, требовать снижения платы за квартиру, а также обратиться в суд. Например, квартиросъемщик, которого регулярно по ночам беспокоит шум, вправе требовать снижения месячной квартплаты до 11 процентов. Арендодатель может обратиться в суд с требованием выселения жильцов в следующих случаях:
√ Неуплата за квартиру за два месяца в течение календарного года.
√ При регулярном нарушении порядка проживания в доме, захламлении квартиры, порче имущества арендодателя.
√ При наличии агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п.
√ При наличии агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п.
Для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду; с мелкими домашними животными дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д. Что можно делать и чего нельзя прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.
Например, законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit). Так, с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах.
Что касается владельцев частных домов, то немецкие суды рассматривают ежегодно десятки тысяч разбирательств между соседями, разделенными забором. Всё начинается с мелких претензий, а заканчивается порчей чужого имущества, обидами, оскорблениями, а иногда и нанесением телесных повреждений. Для разрешения споров между соседями существуют специально обученные посредники, помогающие уладить конфликт, не прибегая к суду.
Закон различает два вида расторжения договора об аренде квартиры: штатное и чрезвычайное расторжение. При штатном расторжении арендодатель должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. Письмо владельца квартиры о расторжении договора должно быть подписано всеми квартиросъемщиками. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире - срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды - 6 месяцев, более 8 лет аренды - 9 месяцев. Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика и т.п.).
Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан известить арендодателя также письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).
Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренное в договоре должно иметь законодательную подоплеку. Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также, если вы решили предъявить претензии домовладельцу или если домовладелец претензии предъявляет вам.
В случае, если Ваши интересы оказываются ущемлены, смело обращайтесь к адвокату.
Закон различает два вида расторжения договора об аренде квартиры: штатное и чрезвычайное расторжение. При штатном расторжении арендодатель должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. Письмо владельца квартиры о расторжении договора должно быть подписано всеми квартиросъемщиками. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире - срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды - 6 месяцев, более 8 лет аренды - 9 месяцев. Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика и т.п.).
Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан известить арендодателя также письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).
Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренное в договоре должно иметь законодательную подоплеку. Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также, если вы решили предъявить претензии домовладельцу или если домовладелец претензии предъявляет вам.
В случае, если Ваши интересы оказываются ущемлены, смело обращайтесь к адвокату.
