Дом или квартира? Свое или внаем?

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
 

Кто из нас не мечтал о своем уютном домике с палисадником? У многих это воплотилось в жизнь в виде загородной «фазенды» еще на бывшей родине. В Германии собственный дом и автомобиль являются объектом престижа и предметом зависти со стороны знакомых. Так или иначе, каждый из нас в течение жизни выплачивает стоимость дома, но, к сожалению, не всегда своего собственного… Хотя снимать квартиру во многих отношениях проще: не надо влезать на полжизни в долги, можно расходовать зарплату неэкономя, а при смене работы можно запросто переехать в другой город и т.д. Если же вы всё же решите приобрести свой собственный дом, то рано или поздно встает вопрос, какое жилище выбрать. Дом на одну семью (Einfamilienhaus, EFH, freistehendes Haus) – один из самых престижных и дорогих вариантов. Впоследствии возможна пристройка дополнительных помещений, выделение в доме отдельной квартиры и т.д. Как говорят, надо иметь возможность обойти собственный дом вокруг. Кроме того, дом с участком – отличная возможность посадить дерево и вырастить детей.

Половина дома на две семьи (Doppelhaus, DH) – дешевле при строительстве и при дальнейшей эксплуатации за счет общей крыши и одной из стен. Как правило, площадь земельного участка и самого дома уступают предыдущему варианту, и приходится считаться с соседом в непосредственной близости.

Дом рядовой застройки (Reihenhaus, RH) – самый дешевый вариант индивидуального дома. Рядовая застройка – это, как правило, три и более одинаковых по размеру и высоте дома. Самый большой их недостаток – малая площадь земельного участка и жилых помещений, а также наличие соседей, иногда с обеих сторон. Altbauhauser (старинные, часто фахверковые дома) обладают как достоинствами, так и недостатками. Уникальная архитектура, центральное расположение в населенном пункте делают их весьма привлекательными. К недостаткам можно отнести необходимость дорогой реставрации, каждый шаг которой придется согласовывать с управлением по охране памятников.

Квартиры (Eigentumswohnung, EW) отличаются между собой размерами, местоположением, расположением в малоквартирном (малоэтажном) или высотном доме, престижностью района, населенного пункта. Квартиры расположены, как правило, в черте города. Дом или квартира? Недостатки квартиры по сравнению с частным домом:

   √  отсутствие земельного участка.

   √  наличие соседей.

   √  необходимость многое согласовывать с соседями и жилищным управлением.

   √  необходимость подчиняться общему распорядку.

   √  необходимость отчисления в фонд ремонта и содержания всего дома и прилегающей территории и др.
 

Достоинства квартиры:

   √  низкая по сравнению с равным по площади домом стоимость.

   √  наличие вблизи объектов инфраструктуры.

   √  низкие коммунальные платежи.

   √  быстрая возможность сдачи внаем и др.

В случае приобретения дома встает вопрос: старый или новый, если новый, то покупать готовый или строить самим? Если вы решили приобрести жилье (дом или квартиру), то, с точки зрения закона, становитесь покупателем (Käufer). Обратиться к специалистам для тщательной проверки договора приобретения недвижимости (Kaufvertrag) обязательно еще до его подписания. Иногда непоздно что-либо спасти уже после заключения договора. Нотариус заверяет, как правило, типовые договоры, а адвокат объяснит вам все юридические тонкости, что кроются за каждой расплывчатой и неточной формулировкой договора и чем это может впоследствии обернуться. Эксперт по эксплуатации зданий оценит состояние жилища от подвала до крыши с проверкой на скрытую плесень и влажность, оценит стоимость необходимых ремонтных работ и т.д. Узнайте, не было ли раньше в доме или на участке, где вы присмотрели жилье, вредных производств, химических лабораторий и т.п. Продавцы склонны замалчивать подобные факты. Не экономьте на консультантах! Чем больше независимых мнений вы услышите, а еще лучше увидите в письменном виде за подписью консультанта, тем меньше неприятных сюрпризов в будущем вас ожидает. Стоимость дома (Kaufpreis) плюс 9-10 процентов от нее (услуги специалистов, консультантов, налоги, комиссионные) составят реальную стоимость будущего дома. Цены на дома зависят от их месторасположения, строительных материалов, возраста, состояния строения и могут разниться в десятки раз. Дома в деревнях, как правило, дешевле равновеликих городских. Торг уместен! Однако не гонитесь за дешевизною – возможно, недорогое жилище находится в таком плачевном состоянии, что овчинка выделки (ремонта) не стоит.

Самые дорогие дома находятся в Западной Германии, в таких крупных городах, как Мюнхен, Кёльн, Дюссельдорф, Западный Берлин. Частные элитные дома здесь могут стоить 3 -5 тысяч евро за квадратный метр.

Квадратный метр квартиры в одном и том же районе стоит дешевле квадратного метра площади дома. Средняя цена на квартиру в престижном районе этих городов составляет в среднем 1,5-2 тысячи евро за квадратный метр. Самые дешевые жилища пустуют в Восточной Германии в населенных социальщиками и иностранцами районах. Решив строить новое жилье, вы становитесь заказчиком или застройщиком (Bauherr). Начинается одиссея с поиска земельного участка для строительства индивидуального жилого дома (Baugrundstück für Wohngebäude). Нанесите визит в ведомство по развитию строительства в данном регионе и убедитесь, что в обозримом будущем рядом с вашим участком не планируется строительство мусорного комбината, автобана и т.п. Поинтересуйтесь, какие необходимые работы по участку уже включены в его стоимость, а какие придется оплатить дополнительно, например, измерительные работы (Vermessungsarbeiten), подготовительные работы (Erschließungskosten): подведение воды, канализации, газа, электричества, телефонного кабеля и пр.

В малых неперспективных населенных пунктах для нового строительства теперь часто предлагаются старые участки со снесенными ранее домами, чтобы не отчуждать для этого ценные территории с лугами, лесами и пр. Здесь можно сэкономить на подготовительных работах и пр.

Продажная цена плюс 7-8 процентов от нее налог (Gründerwerbsteuer), услуги нотариуса и посредников от нее, и вы получите полную стоимость участка. Проект строительства своих стен может быть как типовым, так и индивидуальным, но в любом случае он должен соответствовать действующим в данной земле предписаниям (максимально допустимый размер дома, количество этажей и т.п. ). В Германии частные дома ограничены по высоте, но глубина подвала может варьироваться. Надо считаться также с уровнем грунтовых вод, позаботиться об изоляции стен и полов, чтобы не получить впоследствии проблемы с плесенью, влажностью и т. п. Дом вообще без подвала, как правило, стоит на 20 процентов дешевле.

Составляемый при строительстве жилья контракт (Bauvertrag) не нуждается в заверении нотариусом, и тут, как нигде, нужна помощь юриста и других независимых экспертов, так как, по данным Общества по защите прав индивидуальных застройщиков (Bauherren-Schutzbund e.v ), 90% договоров со строительными фирмами, изученных этим обществом на территории ФРГ, содержали реальный риск для заказчика.

В одной из следующих публикаций речь пойдет о различных возможностях финансирования при приобретении собственного жилья. 

А у нас в квартире…

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
 

Согласно Конституции Германии, все жители имеют право на жилье. При этом 80 процентов городского населения живет в снимаемых квартирах, меняя в среднем 7-8 квартир в течение жизни.

Студенты и пенсионеры, богатые и бедные иногда живут даже в «коммунальных» квартирах (Wohngemeinschaft), деля между собой кухню и места общего пользования. Это выходит дешевле, а иногда и удобнее.

А начинается всё с поиска приемлемой жилплощади, которую можно официально получить от фирмы или от частного владельца. Права и обязанности арендатора и арендодателя регламентируются законом ФРГ и одинаковы для всех. Поиск квартиры начинается с подготовки документов:

 

   √   справка из жилищного ведомства (для малоимущих) о размере полагающейся жилой площади. Примерный расчет такой: 15 кв. м на каждого жильца плюс 30 кв. м,

   √   справка о заработной плате (для работающих),

   √  иногда (не совсем законно, требуют и справку об отсутствии каких-либо долгов и пр. (Schufa) и т.д.

Поиск подходящего жилища можно осуществлять разными путями: через фирмы-посредники; непосредственно обращаясь к владельцам квартир, как к физическим, так и к юридическим лицам; через Интернет или через знакомых, которые могут вас порекомендовать. Иногда приходится, так или иначе, оплачивать посреднические услуги. Важно отметить, что некоторые будущие расходы можно заранее предвидеть, например, расходы на электричество. Если в будущей квартире не центральный, а электрический нагреватель воды–электробойлер, то следует считаться с более высоким расходом электроэнергии по сравнению с другими вариантами получения горячей воды. Если отопление и (или) нагреватель воды газовые, то это, как правило, ведет к большим расходам, так как придется платить два базовых тарифа: за электричество и за газ; в угловых квартирах, обычно выше стоимость отопления и т.д.

Если при первом осмотре квартиры выявляется какой-либо недостаток, необходимо настаивать на его устранении и (или) заявить о снижении арендной платы за квартиру.

Найдя подходящий вариант, обратите особое внимание на предлагаемый договор о найме жилья. Получатели ALG 2 и социальной помощи должны представить копию Договора в соответствующее ведомство на согласование. В каждом городе существуют ограничения стоимости как квадратного метра жилья, так и общего размера помесячной квартплаты. Договоры об аренде бывают бессрочные и срочные, т.е. на определенный срок, которые, в свою очередь делятся, на договоры с возможностью продления сроков аренды и без нее. В последнем случае по истечении оговоренного срока необходимо освободить квартиру.

При бессрочном договоре на аренду закон оставляет за арендаторами право препятствовать расторжению договора об аренде. Для квартиросъемщика обоснованием для расторжения договора может служить, например, беременность, тяжелая болезнь или преклонный возраст одного из членов семьи.

Арендодатель обязан сдавать и поддерживать квартиру в пригодном для жизни состоянии, но отвечает только за стены квартиры и за всё, что в них находится: электропроводка, водопроводные и канализационные трубы и т.п. При их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет владелец жилья.

Совсем иначе будет обстоять дело, если причиной «катастрофы» будет кран или шланги от вашей стиральной машины, которую вы подключили сами или с помощью соседа. На такой случай хорошо иметь страховку от ущерба третьим лицам. Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество в течение длительного времени и т.д., то арендодатель должен устранить эти недостатки.

Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка, требовать снижения платы за квартиру, а также обратиться в суд. Например, квартиросъемщик, которого регулярно по ночам беспокоит шум, вправе требовать снижения месячной квартплаты до 11 процентов. Арендодатель может обратиться в суд с требованием выселения жильцов в следующих случаях:

 

   √   Неуплата за квартиру за два месяца в течение календарного года.

 √   При регулярном нарушении порядка проживания в доме, захламлении квартиры, порче имущества арендодателя.

   √  При наличии агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п.

Для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду; с мелкими домашними животными дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д. Что можно делать и чего нельзя прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.

Например, законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit). Так, с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах.

Что касается владельцев частных домов, то немецкие суды рассматривают ежегодно десятки тысяч разбирательств между соседями, разделенными забором. Всё начинается с мелких претензий, а заканчивается порчей чужого имущества, обидами, оскорблениями, а иногда и нанесением телесных повреждений. Для разрешения споров между соседями существуют специально обученные посредники, помогающие уладить конфликт, не прибегая к суду.

Закон различает два вида расторжения договора об аренде квартиры: штатное и чрезвычайное расторжение. При штатном расторжении арендодатель должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. Письмо владельца квартиры о расторжении договора должно быть подписано всеми квартиросъемщиками. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире - срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды - 6 месяцев, более 8 лет аренды - 9 месяцев. Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика и т.п.).

Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан известить арендодателя также письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).

Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренное в договоре должно иметь законодательную подоплеку. Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также, если вы решили предъявить претензии домовладельцу или если домовладелец претензии предъявляет вам.

В случае, если Ваши интересы оказываются ущемлены, смело обращайтесь к адвокату. 

С чувством долга

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)
 

Первый период проживания в ФРГ вызвал у многих эйфорию. Красивая природа, ухоженные города, регулярное движение общественного транспорта, доступное медицинское обслуживание, а главно - социальная защищенность и достаточное денежное пособие. Если не роскошествовать и разумно им распоряжаться, то можно еще и кое-что сэкономить. Однако уже по прошествии пары лет некоторые наши соотечественники столкнулись с серьезными проблемами финансового характера. А возглавляют печальную статистику немецких должников скупые и расчетливые, по нашим представлениям, аборигены. Потеряв привычные доходы они быстро попадают в долговую яму, продают с молотка дома и квартиры, иногда остаются вообще без крыши над головой.

Многие залазят в долги, потеряв хорошо оплачиваемой работы, после расторжения брака, купив в кредит дорогие вещи, не вовремя оплачивая счета, незаконно копируя медиа-продукцию в Интернете и т.д. В результате возникает долг, проигнорированное напоминание об оплате и письмо от адвоката. В итоге банк задерживает все платежи, не уплачено за аренду квартиры, владелец жилья грозит выселением, а съезжать некуда... Кто не слышал о такой ситуации? Каждый четырнадцатый житель ФРГ имеет долги и не в состоянии их самостоятельно погасить.

В Германии существуют следующие способы воздействия на должника:

- направление на дом к должнику судебного исполнителя (Gerichtsvollzieher) с решением суда для принудительного исполнения требования (Zwangsvollstreckung) истца;

- наложение ареста на часть основной заработной платы (принудительное удержание: сумма зависит от количества иждивенцев и наличия других задолженностей;

- арест банковского счета (чтобы защитить свои деньги, необходимо открыть специальный банковский счет, не подлежащий аресту - Pfändungsschutzkonto);

- арест движимого и недвижимого имущества должника и реализация его в установленном законом порядке;

- требование к должнику принести присягу в суде с указанием своего имущества и доходов;

- передача сведений о некредитоспособности должника в Общество защиты безопасности кредитов (SCHUFA).

SCHUFA располагает информацией о возрасте, месте жительства, банковских счетах, о выплате кредитных взносов, наличии долгов и прочее. SCHUFA по запросу предоставляет прогноз о кредитоспособности конкретного человека.

Закон ФРГ защищает должника от полной конфискации имущества и определяет перечень предметов, которые не могут быть конфискованы: вещи личного пользования, предметы домашнего обихода, не слишком дорогая бытовая техника, учебники, религиозные книги, семейные документы, обручальные кольца, награды, запас продуктов на месячный срок, а также предметы, необходимые для работы, например, скромный автомобиль для поездок к месту занятости, музыкальные инструменты у профессиональных музыкантов и т.п.

Деньги и особо ценные вещи (сюда относятся дорогие средства коммуникации, мобильны телефоны) судебный исполнитель, придя в дом без предупреждения, забирает с собой, остальные предметы, подлежащие конфискации (всё, что принесет выручку), опечатывают специальной наклейкой (amtliche Pfandsiegel), которая получила в обиходе название «Ku-kuck».

При этом могут быть конфискованы и предметы, принадлежащие другим лицам. Всё это продается потом на аукционах. Оспорить принадлежность вещей можно только в судебном порядке. Как правило, супруг не должен отвечать по долгам другого супруга.

Как видно из представленной выше цепочки событий, начинать действовать надо как можно раньше, чтобы сэкономить деньги (возмещение расходов кредитора, расходы за исполнительное производство, судебные издержки и т.п.) и, наконец, нервы. Не теряя времени, заручитесь поддержкой адвоката и попытайтесь уладить всё без суда. В письменной форме предложите вашему кредитору план выплаты долга по частям (Ratenzahlung) и др. Действуйте быстро, но разумно, не обрекая себя и свою семью на дальнейшую жизнь впроголодь. Не паникуйте, в Германии за долги в тюрьму, как правило, не сажают! Составьте реалистичный финансовый прогноз.

Нужно отметить, что немецкое государство помогает должникам выправить свою финансовую ситуацию. В различных организациях (Каритас, Общество потребителей и т.д.) существуют консультационные пункты для нуждающихся. При потере вами работы ведомство по трудоустройству (Джоб-центр) при определенных условиях может перенять часть кредита на строительство дома, жилища.

Для разорившихся бизнесменов (юридических лиц) и частных лиц существует упрощенное судебное производство (Insolvenzverfahren) - возможность объявить себя банкротом. Целью такого судопроизводства является не только помощь при расчете с долгами, но и открытие должнику новых финансовых возможностей. Должникам, выплатившим назначенные судом суммы и выполнившим другие поставленные условия, через 6 лет остаток долга, как правило, прощается.

Примечательно, что для того чтобы иметь долги, необязательно их делать самому… Их можно унаследовать, не отказавшись своевременно от отягощенного долгами наследства, или получить в приданое, как это чуть не случилось с одной новобрачной, обратившейся за советом. Ей показалось подозрительным, что молодожен, собираясь в банк за новым кредитом для погашения своих старых долгов , попросил ее подписать непонятные ей бумаги и потребовал ее паспорт. В таких случаях совет адвоката жизненно необходим. Это же необходимо и при разводе, когда происходит раздел всего совместно нажитого, в том числе и долгов, а также встает вопрос о необходимости материального содержания бывшей супруги (супруга) и детей. В случае невыплаты материального содержания бывшим супругом (супругой) необходимо срочно обратиться в суд.

Получив письмо из суда с требованием выплатить какую-либо задолженность, не отчаивайтесь. Там, как и везде, иногда происходят ошибки, ведь суд не проверяет справедливость требований истца. Так, одна немецкая супружеская пара получила как-то письмо от юриста одной известной фирмы по защите авторских прав с требованием выплатить круглую сумму за незаконное скачивание фильмов из Интернета. Пожилые люди тут же подключили своего адвоката, которому удалось быстро доказать ошибочность и незаконность этих требований. Это было совсем несложно, так как эта семья вообще никогда не имела компьютера! Надо отметить также, что кроме досадных ошибок существует и множество фирм-жуликов, рассылающих угрожающие письма с требованием выплатить немалые суммы в расчете на легкую добычу, на то, что многие законопослушные граждане спешат избавиться от долга, не разбираясь за что и почему. Получив подобное письмо, срочно обращайтесь к специалисту, независимо от того, виновны вы или нет.

Самим очень сложно разобраться в лабиринте законов. Если вы невиновны, необходимо немедленно письменно отреагировать на требование суда.

Если должны не вы, а вам, также обращайтесь к адвокату. Он найдет официальный способ воздействия на должника, которому придется в конце концов оплатить еще и услуги юриста.

Многие мои клиенты признаются, что долго не решались обратиться к адвокату, полагая, что это по карману только состоятельным людям. Глубокое заблуждение! В Германии все имеют право на защиту своих интересов. Чем раньше вы обратитесь за помощью, тем больше шансов на успех! Получатели социальной помощи, пособия по безработице и лица с низким уровнем доходов могут получить в городском арбитражном суде (Amtsgericht) направление на консультацию к адвокату (Berechtigungsschein /Beratungshilfeschein), которая им обойдется всего в 10 евро. Все дальнейшие действия адвоката будут оплачены государством